O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo essencial na compra e venda de imóveis, sendo de responsabilidade dos municípios. No entanto, o cálculo desse imposto tem sido motivo de controvérsias, principalmente quando as prefeituras utilizam estimativas para determinar a base de cálculo, desconsiderando o valor real da transação. Este artigo aborda a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que trouxe mudanças significativas nesse cenário, e como proceder caso o ITBI seja cobrado inadequadamente.
Contextualização e Problematização
Anteriormente, era comum que as prefeituras estipulassem um valor para o imóvel superior ao declarado na transação, muitas vezes vinculando esse valor à base de cálculo do IPTU, mesmo sem respaldo legal. Essa prática gerava uma base de cálculo inflacionada, resultando em uma cobrança indevida e injusta para o contribuinte.
O Código Tributário Nacional (CTN), em seu artigo 38, estabelece que “a base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.” O valor venal deve corresponder ao valor de mercado do imóvel em condições normais de venda. No entanto, em muitos casos, as prefeituras arbitravam valores superiores ao da transação, desconsiderando o valor real negociado.
A Decisão do STJ
Em resposta a essas práticas abusivas, o STJ, no julgamento do Tema 1.113 de repercussão geral, estabeleceu que:
• A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não podendo ser vinculada à base de cálculo do IPTU.
• O valor declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor de mercado, cabendo ao fisco provar o contrário por meio de processo administrativo regular.
• O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com base em valores de referência estabelecidos unilateralmente.
Essa decisão trouxe maior segurança jurídica às transações imobiliárias, garantindo que o valor da venda, conforme declarado pelo contribuinte, seja utilizado no cálculo do ITBI, desde que condizente com o valor de mercado.
O Cálculo Correto do ITBI
Para calcular corretamente o ITBI, o contribuinte deve aplicar a alíquota vigente no município (geralmente entre 2% e 3%) sobre o valor da transação imobiliária. Por exemplo, se a alíquota for de 2% e a venda do imóvel for de R$ 200.000,00, o valor do imposto será de R$ 4.000,00.
O que Fazer Caso a Prefeitura Cobre o ITBI com Base em Estimativa?
Embora muitas prefeituras já tenham se ajustado ao novo entendimento do STJ, algumas ainda resistem, cobrando o ITBI com base em estimativas superiores ao valor declarado. Nesses casos, o contribuinte tem duas alternativas:
1. Recurso Administrativo: O contribuinte pode apresentar um requerimento à prefeitura, solicitando a revisão do valor cobrado, com base na decisão do STJ.
2. Ação Judicial: Caso o recurso administrativo seja indeferido, o contribuinte pode optar por pagar o valor cobrado e, posteriormente, buscar a restituição judicial do valor pago a mais.
Como Tem Funcionado na Prática
Na prática, muitas prefeituras ainda resistem em aplicar a decisão do STJ, mas temos observado que a maioria dos casos é resolvida administrativamente. Isso proporciona aos contribuintes uma economia significativa de tempo e custos, evitando litígios desnecessários.
Ao solicitar a revisão do valor do ITBI administrativamente, muitos contribuintes têm sucesso em assegurar que o valor declarado na transação seja utilizado como base de cálculo, em conformidade com a decisão do STJ.
Conclusão
A decisão do STJ promoveu uma mudança significativa no cenário tributário do ITBI, assegurando maior justiça e precisão no cálculo do imposto. A adoção do valor de transação declarado como base de cálculo evita distorções e contribui para a formalização das transações imobiliárias. Dessa forma, os contribuintes podem se beneficiar de um cálculo mais justo e alinhado ao valor real da transação imobiliária, promovendo maior segurança jurídica no processo.