1. O Que Você Vai Encontrar Neste Artigo
Você sonhou, planejou, economizou e finalmente assinou o contrato do apartamento na planta. A previsão era receber as chaves em dois anos. Só que os dois anos viraram três, depois quatro — e a construtora continua com obras inacabadas e promessas vazias.
Se essa situação parece familiar, saiba que você não está sozinho — e, mais importante, que a lei está do seu lado.
Neste artigo você vai entender, em linguagem simples e direta:
- O que configura atraso na entrega de imóvel na planta segundo a legislação brasileira;
- Qual é o prazo de tolerância que as construtoras têm (e quando ele acaba);
- Quais indenizações você pode cobrar — multa contratual, lucros cessantes e dano moral;
- Como funciona na prática a rescisão do contrato com devolução do dinheiro corrigido;
- O que fazer se a construtora ignorar suas reclamações;
- Perguntas frequentes respondidas de forma clara.
2. Uma História que Pode Ser a Sua
Imagine Carla, 34 anos, professora. Ela assinou o contrato de compra do seu primeiro apartamento na planta em 2021. Entrega prevista: dezembro de 2023. Ela vendeu os móveis do apartamento alugado, avisou a família, planejou a mudança.
Em outubro de 2023, recebeu um e-mail da construtora: “em razão de fatores externos ao nosso controle, a entrega será postergada por até 180 dias.” Em junho de 2024, novo e-mail: mais 6 meses. Em dezembro de 2024, silêncio total.
Carla continuou pagando as parcelas, o aluguel do imóvel onde morava e ainda arcou com o reajuste anual do contrato. Seu dinheiro foi para a construtora — mas o apartamento não foi para ela.
Esse cenário se repete aos milhares no Brasil todos os anos. E a boa notícia é que, juridicamente, compradores como Carla têm direitos sólidos e bem estabelecidos.
3. O Que a Lei Diz Sobre Atraso na Entrega de Imóvel
A relação entre comprador e construtora é regulada principalmente por três instrumentos legais no Brasil:
- O Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078/1990), que protege o comprador de práticas abusivas;
- A Lei dos Distratos Imobiliários (Lei nº 13.786/2018), que estabelece regras específicas para contratos de compra e venda de imóveis na planta;
- O próprio contrato assinado entre as partes, que deve ser interpretado sempre em favor do consumidor em caso de ambiguidade.
Segundo a Lei nº 13.786/2018, a construtora tem direito a um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data de entrega prevista no contrato. Isso significa que, se o contrato prevê entrega em dezembro de 2023, a construtora pode entregar legalmente até junho de 2024 sem incorrer em penalidades — desde que essa cláusula de tolerância esteja expressamente prevista no contrato.
Ultrapassado o prazo de tolerância — ou se ele não existir no contrato —, o comprador passa a ter direito a exigir a indenização pelos prejuízos sofridos.
4. Quais São os Seus Direitos Quando Há Atraso na Entrega?
Confirmado o atraso indevido, você tem basicamente duas opções: manter o contrato e cobrar indenização, ou rescindir o contrato e reaver o dinheiro pago. Vamos detalhar cada uma.
4.1. Manter o Contrato e Cobrar Indenização
Se você ainda quer o apartamento, pode manter o contrato e cobrar da construtora as perdas e danos geradas pelo atraso. Os principais itens indenizáveis são:
Multa contratual por atraso: Muitos contratos preveem multa de 0,5% a 1% do valor do imóvel por mês de atraso. Verifique o seu contrato.
Lucros cessantes (aluguel presumido): Mesmo que você não alugasse o imóvel, a jurisprudência reconhece que você deixou de auferir renda equivalente a um aluguel mensal pelo período de atraso. O valor costuma ser calculado com base em 0,5% do valor do imóvel ao mês.
Dano moral: Embora não seja automático, o dano moral pode ser reconhecido quando o atraso provoca situação de angústia comprovada — como o comprador que precisou adiar uma mudança planejada, manter contrato de aluguel paralelo ou enfrentar incertezas prolongadas.
Aluguel efetivamente pago durante o período de atraso: Se você pagou aluguel no período em que já deveria ter se mudado, esse valor pode ser ressarcido.
4.2. Rescindir o Contrato e Reaver o Dinheiro
Caso o atraso seja longo demais ou você tenha perdido o interesse no imóvel, você tem o direito de rescindir o contrato por culpa da construtora. Nesse caso, a Lei nº 13.786/2018 estabelece que:
- Você tem direito à devolução integral das parcelas pagas, devidamente corrigidas pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) ou pelo índice previsto no contrato;
- A construtora NÃO pode reter percentual pelo fato de ser ela a parte inadimplente — a retenção de percentual é exclusiva para rescisões por culpa do comprador;
- Você ainda pode cobrar multa compensatória prevista no contrato, além das indenizações acima descritas.
5. A Construtora Pode Alegar “Força Maior” Para se Livrar da Multa?
Essa é uma das alegações mais comuns das construtoras: “o atraso se deu por causa da pandemia”, “falta de materiais”, “chuvas atípicas”, “greve de fornecedores”.
A força maior, quando devidamente comprovada, pode afastar a responsabilidade da construtora. Porém, existem condições bastante rígidas para sua configuração:
- O evento precisa ser imprevisível e inevitável;
- A construtora precisa comprovar que o evento foi diretamente responsável pelo atraso — e não apenas invocá-lo genericamente;
- A alegação de pandemia ou crise de insumos, por exemplo, tem sido cada vez mais rejeitada pelos tribunais para atrasos muito superiores ao período crítico do evento.
Na prática, a simples alegação de força maior no contrato ou em comunicados da construtora não é suficiente para afastar o seu direito à indenização. É necessário que a construtora prove, em juízo, a relação de causalidade entre o evento e o atraso.
6. O Que Fazer na Prática: Passo a Passo
Se você identificou que a construtora atrasou a entrega do seu imóvel além do permitido, siga estes passos:
Passo 1 — Reúna toda a documentação: Contrato de compra e venda, comprovantes de pagamento, e-mails e comunicados da construtora, fotos do estado da obra.
Passo 2 — Identifique a data de entrega contratual e o prazo de tolerância: Verifique no contrato qual era a data prevista e se há cláusula de tolerância de 180 dias.
Passo 3 — Notifique a construtora por escrito: Envie uma notificação extrajudicial (pode ser via Correios com AR ou por cartório) comunicando o atraso e indicando sua intenção de cobrar indenização ou rescindir o contrato.
Passo 4 — Consulte um advogado especializado em direito imobiliário: Cada contrato tem particularidades. Um advogado pode calcular com precisão o valor da indenização, orientar sobre a melhor estratégia (negociação, Procon, juizado ou ação judicial) e representar você em todo o processo.
Passo 5 — Defina a estratégia: Manter o contrato e cobrar indenização, ou rescindir e reaver tudo o que pagou corrigido. A escolha depende do seu objetivo e das condições do imóvel.
7. Perguntas Frequentes (FAQ)
Preciso entrar na Justiça para cobrar a construtora?
Não necessariamente. Muitos casos são resolvidos por meio de negociação direta ou acordos extrajudiciais, especialmente quando a construtora percebe que o comprador está assessorado por um advogado. Caso não haja acordo, o Juizado Especial Cível (para ações até 40 salários mínimos) ou a Justiça Comum são os caminhos disponíveis.
Posso parar de pagar as parcelas por causa do atraso?
Não é recomendável parar de pagar sem orientação jurídica. A suspensão unilateral dos pagamentos pode ser interpretada como inadimplência do comprador, o que complica sua posição. O correto é manter os pagamentos e acionar a construtora pelas vias adequadas — salvo em situações específicas que devem ser avaliadas caso a caso por um advogado.
E se a construtora oferecer um acordo? Devo aceitar?
Depende do valor e das condições. Muitas vezes as construtoras oferecem acordos abaixo do que o comprador realmente tem direito a receber. Antes de assinar qualquer acordo, é fundamental que um advogado analise se os valores são condizentes com o seu prejuízo real.
Tenho direito a indenização mesmo se já recebi as chaves com atraso?
Sim. O fato de você ter recebido as chaves não extingue automaticamente seu direito à indenização pelo período de atraso. Você pode ajuizar ação mesmo após a entrega do imóvel, respeitado o prazo prescricional.
A construtora pode cobrar INCC de mim mesmo durante o período de atraso?
Essa é uma questão muito relevante. A maioria dos contratos prevê reajuste pelo INCC até a entrega das chaves. Após o prazo contratual (incluindo a tolerância de 180 dias), a cobrança de INCC adicional pode ser considerada abusiva. Consulte um advogado para verificar se há cobrança indevida no seu caso.
8. Conclusão: Você Tem Direitos — E Prazo Para Exercê-los
O atraso na entrega de imóvel na planta é um dos problemas mais frequentes no mercado imobiliário brasileiro — e também um dos mais bem protegidos pela legislação. A Lei nº 13.786/2018, o Código de Defesa do Consumidor e os tribunais de todo o país têm reiteradamente reconhecido o direito dos compradores à indenização por atraso, rescisão com devolução integral dos valores ou ambos.
A chave é não esperar. Quanto mais tempo passa, mais difícil fica reunir provas, e mais a construtora se fortalece na negociação.
Se você está passando por essa situação e quer entender com clareza quais são os seus direitos e o que pode ser feito no seu caso específico, o caminho mais seguro é conversar com um advogado especializado em direito imobiliário.
Consultas jurídicas permitem que você saiba exatamente onde está, o que pode cobrar e qual é a melhor estratégia — sem palpites e sem riscos desnecessários.